Política de vivienda: no, el Gobierno no ha estado ocho años sin hacer nada
Hay un relato político que funciona porque cabe en una frase: Pedro Sánchez lleva ocho años gobernando, no hizo nada por la vivienda y, ahora que llegan las elecciones, pretende convertirla en bandera electoral y aprobar por la «puerta de atrás» lo que el Congreso acaba de rechazar.
El problema es que, cuando se contrasta esa afirmación con el BOE, las votaciones del Congreso y las decisiones adoptadas desde 2018, buena parte del relato se desmorona.
Eso no convierte la política de vivienda de estos años en un éxito. Sería absurdo sostenerlo cuando millones de personas siguen teniendo enormes dificultades para alquilar, comprar o emanciparse. El Gobierno tiene responsabilidades y algunas son importantes. Pero una cosa es afirmar que lo realizado ha sido insuficiente y otra, completamente distinta, decir que no se hizo nada.
Y hay todavía una segunda cuestión. La utilización de la Diputación Permanente después de la disolución de las Cortes no es ninguna puerta trasera. Está expresamente prevista en nuestra Constitución y, además, ya fue utilizada en 2019 para convalidar precisamente un decreto sobre vivienda.
Conviene reconstruir la historia antes de reescribirla.
2018: la primera reforma de vivienda fue rechazada
Poco después de llegar al Gobierno, el Ejecutivo de Pedro Sánchez aprobó el Real Decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
No salió adelante.
El Congreso lo rechazó el 22 de enero de 2019 por 103 votos a favor, 243 en contra y una abstención. No estamos ante una interpretación política: así consta en el registro oficial de votaciones del Congreso. Congreso de los Diputados
Este episodio introduce una distinción elemental que con demasiada frecuencia desaparece del debate público. Un Gobierno puede no actuar, puede actuar mal o puede intentar aprobar algo y no reunir los votos necesarios. Las tres cosas merecen valoraciones políticas diferentes.
Aquel primer intento fracasó.
Pero no fue el último.
2019: otro decreto de vivienda y un precedente bastante incómodo
El Gobierno volvió a intentarlo con el Real Decreto-ley 7/2019, que modificó de manera sustancial la regulación del alquiler. Entre otras cuestiones, amplió a cinco años la duración mínima de los contratos cuando el propietario fuera una persona física y a siete cuando fuera una persona jurídica.
Esta vez salió adelante.
Y aquí aparece un dato particularmente relevante para la polémica actual: el decreto fue convalidado el 3 de abril de 2019 por la Diputación Permanente, porque las Cortes estaban disueltas ante la convocatoria electoral. El propio Congreso conserva la tramitación oficial de aquella convalidación. Congreso de los Diputados
Es difícil encontrar un precedente más directamente relacionado con lo que estamos discutiendo hoy.
La Diputación Permanente no es una puerta de atrás
La Constitución tampoco deja demasiado margen para la duda.
Su artículo 78 establece que, cuando las Cámaras hayan sido disueltas o haya expirado su mandato, las Diputaciones Permanentes asumen las facultades correspondientes a las Cámaras en los supuestos previstos, entre otros, en el artículo 86, que es precisamente el que regula los reales decretos-leyes. BOE
Por tanto, después de que el Real Decreto 806/2026 disolviera Congreso y Senado y convocara elecciones para el próximo 29 de noviembre, la existencia de la Diputación Permanente no constituye una anomalía: es exactamente el mecanismo que diseñaron los constituyentes para que el control parlamentario no desaparezca durante el periodo electoral. BOE
Otra cosa es discutir políticamente la decisión del Gobierno.
Los dos decretos aprobados el 29 de septiembre fueron rechazados por el Congreso el 2 de octubre y quedaron derogados. Eso también es un hecho que no debe esconderse. BOE
Tras la disolución de las Cortes, el Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre los nuevos Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, publicados hoy, 7 de octubre, recuperando buena parte de aquellas medidas con determinados cambios. BOE
Se puede considerar oportunista. Se puede criticar que un Gobierno vuelva a presentar normas que el Congreso acaba de rechazar. Incluso puede discutirse jurídicamente si en cada una de sus medidas concurre la extraordinaria y urgente necesidad exigida por el artículo 86.
Lo que no resulta riguroso es llamarlo simplemente «aprobar por la puerta de atrás».
La puerta está escrita en la Constitución.
Además, la propia exposición de motivos del nuevo Real Decreto-ley 28/2026 recuerda varios precedentes en los que un decreto rechazado fue sustituido posteriormente por otro, entre ellos precisamente el decreto de vivienda rechazado en 2018 y sustituido por el de 2019. BOE
Entre medias ocurrieron bastantes más cosas
Reducir los años transcurridos desde 2018 a un vacío legislativo obliga también a olvidar bastante normativa.
Durante la pandemia se aprobaron moratorias, prórrogas extraordinarias de contratos y mecanismos de suspensión de determinados desahucios para hogares vulnerables. Eran medidas de emergencia y no solucionaban el problema estructural, pero existieron y tuvieron efectos reales. BOE
En 2022 llegaron el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025. Además, su gestión mostraba ya una característica decisiva de nuestro modelo territorial: el Estado financiaba buena parte de las actuaciones, pero eran las comunidades autónomas las encargadas de tramitar y pagar muchas de esas ayudas. BOE
En 2023 se aprobó la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, con 176 votos favorables, 167 contrarios y una abstención. Puede criticarse su contenido, pero resulta difícil compatibilizar la aprobación de una ley de esta envergadura con la tesis de una absoluta inacción. Congreso de los Diputados
Aquel mismo año se anunció la movilización de hasta 50.000 viviendas de Sareb para alquiler social y asequible, una línea de 4.000 millones de euros para impulsar hasta 43.000 viviendas y la adquisición de 8,25 millones de metros cuadrados de suelos de Defensa para desarrollar unas 20.000 viviendas asequibles. La Moncloa
Conviene no caer aquí en la propaganda inversa. Anunciar 20.000 viviendas no significa haber entregado 20.000 viviendas. Movilizar suelo, financiar una promoción, iniciar las obras y entregar las llaves son etapas distintas. Una política seria debe medirse finalmente por sus resultados, no por el número de viviendas acumuladas en una rueda de prensa.
Precisamente por eso he defendido en este blog una propuesta integral para afrontar el problema de la vivienda que no dependa de una única medida ni de anuncios sucesivos.
También hubo medidas que el Parlamento bloqueó
Hay otro capítulo que desaparece cuando toda la responsabilidad se atribuye exclusivamente al Gobierno.
En septiembre de 2024 llegó al Congreso una proposición para regular los alquileres de temporada y por habitaciones, una de las vías que estaban creciendo como alternativa al alquiler residencial ordinario.
Fue rechazada: 172 votos a favor y 178 en contra. Congreso de los Diputados
Dos años después, la regulación de esos alquileres reaparece en las medidas que estamos discutiendo.
Puede cuestionarse si la respuesta diseñada es la adecuada. Lo que resulta difícil es sostener simultáneamente que el Gobierno nunca intentó actuar sobre este problema y olvidar las ocasiones en que el Parlamento impidió que esas medidas prosperaran.
La Ley de Vivienda tampoco depende solamente del Gobierno central
Aquí entramos en otra de las cuestiones que más distorsiona el debate.
España es un Estado descentralizado y las competencias sobre la política de vivienda están ampliamente distribuidas. El Estado puede legislar dentro de sus competencias, financiar programas y establecer determinados instrumentos, pero las comunidades autónomas y los ayuntamientos tienen un papel esencial en su ejecución.
Un buen ejemplo son las zonas de mercado residencial tensionado de la Ley de Vivienda. Su declaración corresponde a la administración competente en vivienda. El Gobierno central no puede decidir unilateralmente que Madrid, Sevilla o Santa Cruz de Tenerife sean zonas tensionadas sustituyendo sin más a sus respectivos gobiernos autonómicos. Las declaraciones que se han realizado aparecen periódicamente publicadas en el BOE. BOE
Y aquí el caso de Madrid resulta especialmente clarificador.
La Comunidad recurrió la Ley de Vivienda ante el Tribunal Constitucional alegando invasión de sus competencias. Estaba plenamente legitimada para hacerlo. Comunidad de Madrid
Pero, además, su consejero de Vivienda manifestó públicamente en 2024 que Madrid no declararía «en ningún caso» zonas tensionadas. Era una decisión política consciente basada en una concepción diferente del mercado de la vivienda. Europa Press
Después llegó el pronunciamiento del Constitucional. La STC 17/2026 resolvió el recurso madrileño, declaró extinguido parcialmente su objeto respecto de algunos preceptos ya enjuiciados y desestimó el resto de las impugnaciones. Otras sentencias anteriores sí habían anulado parcialmente determinados contenidos de la Ley 12/2023, por lo que tampoco sería correcto afirmar que el Constitucional avaló absolutamente cada una de sus disposiciones. BOE
Por eso evitaría hablar de «desobediencia» de Madrid.
No declarar una zona tensionada cuando la ley deja esa decisión en manos de la administración competente puede ser políticamente discutible, incluso profundamente equivocado, pero no equivale automáticamente a incumplir la ley.
Y aquí está precisamente la responsabilidad que debe exigirse: responsabilidad política.
El Gobierno también tiene que responder por lo que no funcionó
Todo lo anterior no debería convertirse en un alegato de absolución.
Después de ocho años, el problema de la vivienda es extraordinariamente grave. Los precios siguen expulsando a jóvenes y familias de numerosos barrios y ciudades. España continúa teniendo un parque público demasiado pequeño y parte de las políticas han avanzado con una lentitud incompatible con la urgencia social.
El Gobierno reaccionó tarde ante algunas dimensiones del problema. Durante demasiado tiempo se confiaron demasiadas respuestas a ayudas económicas que alivian al beneficiario, pero que, sin suficiente oferta, pueden terminar trasladándose parcialmente a los precios. Y la construcción de un parque público importante exige una continuidad de décadas que nuestro país no ha tenido.
El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 intenta corregir parte de esa debilidad. Contempla un esfuerzo conjunto de 7.000 millones de euros, con una propuesta de financiación estatal del 60 % y autonómica del 40 %, y destina el 40 % del plan a incrementar vivienda pública, protegida y asequible. Además, pretende que las viviendas financiadas permanezcan protegidas durante toda su vida útil. BOE
Son instrumentos importantes.
Pero los resultados volverán a depender de su ejecución.
Ni ocho años de vacío ni ocho años de éxito
Creo que esta es la conclusión más incómoda y, precisamente por eso, la más útil.
El Gobierno de Pedro Sánchez no ha pasado ocho años sin hacer nada por la vivienda. Esa afirmación no resiste la documentación oficial. Hubo reformas del alquiler, ayudas, protección frente a desahucios, planes estatales, movilización de suelo, proyectos de vivienda pública, una Ley de Vivienda y propuestas que fueron rechazadas parlamentariamente.
También hubo insuficiencia, lentitud, políticas discutibles, anuncios que tardaron demasiado en convertirse en viviendas y un problema que continuó creciendo.
Y existieron comunidades autónomas que legítimamente defendieron otro modelo, recurrieron la legislación estatal y decidieron no utilizar algunos de sus principales instrumentos. También ellas deben explicar ahora los resultados de sus decisiones.
Eso es una democracia adulta: poder repartir las responsabilidades allí donde realmente corresponden.
He explicado anteriormente por qué el adelanto electoral puede convertir la vivienda en uno de los grandes debates del 29 de noviembre. Ahora tenemos una oportunidad para hacerlo bien.
No preguntando quién consigue colocar el eslogan más contundente.
Preguntando algo bastante más sencillo: qué hizo cada uno cuando tuvo capacidad para actuar, qué bloqueó cuando tuvo capacidad para impedir y qué propone hacer a partir de ahora para que una vivienda vuelva a ser, antes que un activo financiero, un lugar en el que poder construir una vida.
