Vivienda pública municipal: de decir que no se hizo nada a demostrar que se puede hacer
En la entrada anterior, Política de vivienda: ocho años de medidas y bloqueos, intenté desmontar una afirmación que se repite con extraordinaria facilidad: que Pedro Sánchez lleva ocho años gobernando y que durante todo ese tiempo no se ha hecho nada en materia de vivienda.
Mi conclusión no fue que la política de vivienda desarrollada hasta ahora haya sido suficiente. Evidentemente no lo ha sido. Si millones de personas siguen sin poder alquilar, comprar o emanciparse en condiciones razonables, negar la existencia del problema sería tan absurdo como negar las responsabilidades de quienes han gobernado.
Pero una cosa es afirmar que se ha hecho poco, tarde o de manera insuficiente y otra muy distinta asegurar que no existe política, legislación ni instrumentos públicos para intervenir.
Por eso quería dar un paso más.
En lugar de seguir discutiendo en abstracto, me he planteado una pregunta bastante sencilla: ¿podría un ayuntamiento promover hoy vivienda pública, mantenerla en manos públicas y alquilarla a precios asumibles utilizando los instrumentos que ya existen?
Para intentar responderla he elaborado un anteproyecto completo.
Y he elegido Candelaria para hacerlo.
Por qué Candelaria
Podría haber utilizado un municipio imaginario, una parcela perfecta y unos costes genéricos. Habría sido mucho más sencillo y probablemente habría dado unos números estupendos.
Pero habría servido de poco.
He preferido trabajar sobre Candelaria porque me obliga a aterrizar el ejercicio en Canarias, con precios de construcción canarios, IGIC, normativa aplicable, accesibilidad, condiciones climáticas, instalaciones, costes de mantenimiento y referencias reales de promociones públicas ejecutadas en Tenerife.
Eso no significa que exista actualmente en Candelaria la parcela concreta que aparece en el anteproyecto.
La parcela es deliberadamente ficticia. Tiene unos 2.500 metros cuadrados y únicamente sirve para comprobar si el modelo arquitectónico, económico y financiero puede funcionar.
Precisamente por eso el ejercicio es trasladable. No se pretende demostrar que mañana puedan comenzar estas 37 viviendas en ese lugar concreto, sino que un ayuntamiento que disponga de suelo público adecuado puede desarrollar una promoción de estas características utilizando instrumentos que ya están vigentes.
Y eso cambia bastante el debate.
Vivienda pública municipal que no se vende
El principio fundamental del proyecto es muy sencillo.
El Ayuntamiento utiliza suelo público, construye vivienda pública y las viviendas permanecen en el patrimonio público.
No se construyen para venderlas unos años después. No terminan entrando en el mercado privado. Se rechaza utilizar dinero público para producir un activo que finalmente pueda acabar convertido en vivienda especulativa.
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 contempla expresamente ayudas para la promoción directa de viviendas sobre suelo público por administraciones y entidades públicas. Cuando se destinan al alquiler o cesión de uso, deben mantener ese destino durante al menos 50 años y contar con un régimen de protección permanente.
En nuestro modelo iríamos incluso conceptualmente más allá: la intención política sería que continuaran formando parte del parque municipal una vez transcurridos esos 50 años.
Porque ahí reside una de las diferencias fundamentales entre subvencionar el acceso al mercado y construir patrimonio público.
Una ayuda al alquiler desaparece cuando se consume.
Una vivienda pública permanece.
Cómo sería esta promoción de vivienda pública municipal
El ejercicio plantea 37 viviendas distribuidas en dos bloques de planta baja más dos alturas, separados por un gran patio comunitario.
No estamos hablando de vivienda mínima ni de alojamientos construidos con calidades precarias porque sean públicos.
El programa contiene 5 viviendas de un dormitorio, 18 de dos dormitorios y 14 de tres dormitorios, incluyendo viviendas adaptadas. En conjunto suman aproximadamente 2.466 metros cuadrados útiles residenciales.
Debajo del conjunto habría un sótano con 37 plazas de aparcamiento, dos núcleos con escalera y ascensor y los principales cuartos técnicos.
Los dos edificios se abren hacia un patio central ajardinado. La intención es que ese espacio no sea el residuo que queda entre dos bloques, sino una parte fundamental de la promoción: recorridos peatonales, vegetación, bancos, sombra, espacios de estancia y zonas en las que resulte posible encontrarse con los vecinos.
Es decir, construir vivienda, pero también construir barrio.
Vivienda pública no significa vivienda barata de mala calidad
Este era otro de los aspectos que quería comprobar.
Las viviendas se han diseñado con unas calidades razonables y duraderas, procurando reducir simultáneamente el consumo energético y los gastos futuros de mantenimiento.
Las fachadas incorporarían aislamiento exterior; las ventanas serían de aluminio con rotura de puente térmico y doble acristalamiento; habría ascensores accesibles, protección solar, aislamiento acústico entre viviendas y una distribución convencional que permita vivir con normalidad.
La cubierta incorporaría aproximadamente 90 kWp de energía fotovoltaica y el agua caliente sanitaria se produciría mediante aerotermia centralizada.
Las 37 plazas quedarían preparadas para recarga de vehículo eléctrico y inicialmente se instalarían cuatro puntos de recarga, ampliables conforme aumente la demanda.
El proyecto incorpora además ventilación reglamentaria, protección contra incendios, medidas frente al radón, jardinería de bajo consumo hídrico y un diseño pensado para que el mantenimiento pueda realizarse sin soluciones especialmente complejas.
No estamos construyendo lujo.
Pero tampoco deberíamos aceptar que la vivienda pública tenga que ser sinónimo de vivienda mediocre.
¿Cuánto costaría construirlo?
Después de realizar las mediciones prácticamente partida por partida —estructura, fachadas, carpinterías, instalaciones, cocinas, baños, ascensores, garaje, urbanización, fotovoltaica, ventilación, protección contra incendios y demás elementos— el Presupuesto de Ejecución Material se sitúa aproximadamente en:
3,65 millones de euros.
Cuando añadimos gastos generales, beneficio industrial, proyectos, direcciones facultativas, seguros, estudios, acometidas, gestión y una reserva de contingencia, llegamos a un coste prudente de promoción de aproximadamente:
5,03 millones de euros, sin incluir la adquisición del suelo.
La condición del suelo público es, por tanto, decisiva.
El modelo no pretende que un ayuntamiento salga al mercado a comprar terrenos a precios especulativos para después intentar construir vivienda barata encima. La primera herramienta municipal debe ser precisamente identificar, reservar, ordenar y movilizar suelo público.
Y aquí aparece algo que pocas veces se explica
Esos cinco millones no tendrían necesariamente que salir del presupuesto municipal.
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 establece para la promoción directa sobre suelo público una ayuda de hasta 1.000 euros por metro cuadrado útil, con un máximo del 70 % de la inversión. La ayuda puede aumentar cuando concurren determinadas condiciones, como industrialización o actuación en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
Nuestro anteproyecto tiene aproximadamente 2.466 m² útiles de vivienda.
Por tanto, la ayuda ordinaria potencial sería de hasta:
2,466 millones de euros.
No significa que ese dinero esté concedido de antemano. La ayuda requiere convocatoria o procedimiento correspondiente, participación autonómica y acuerdo dentro del mecanismo previsto por el Plan. Las administraciones públicas y entidades públicas pueden ser beneficiarias, pero hay que preparar la actuación y justificar su viabilidad.
Lo importante es otra cosa: el instrumento existe.
Cinco millones de inversión no significan cinco millones de deuda
Si el coste completo es aproximadamente de 5,03 millones y conseguimos una ayuda cercana a 2,47 millones, quedarían por financiar aproximadamente:
2,56 millones de euros.
Ese remanente podría combinar financiación municipal, autonómica, insular y deuda a largo plazo.
Para comprobar la viabilidad del modelo utilizamos un escenario ilustrativo bastante sencillo: financiar esos 2,56 millones durante 35 años a un tipo del 3 %.
No afirmamos que ese vaya a ser el préstamo definitivo. El 3 % sirve exclusivamente para comprobar económicamente el proyecto.
La cuota anual resultante sería aproximadamente de 119.000 euros.
Y entonces aparece la pregunta verdaderamente importante.
¿Cuánto tendrían que pagar los inquilinos?
Alquileres entre aproximadamente 350 y 570 euros
Para responderlo no hemos cometido el error de limitar el cálculo al préstamo.
Un edificio público debe limpiarse, asegurarse, mantener sus ascensores, conservar sus instalaciones, reparar viviendas entre inquilinos, mantener jardines y sustituir dentro de veinte o treinta años bombas de calor, inversores, impermeabilizaciones o equipos que hayan llegado al final de su vida útil.
Hemos estimado un gasto recurrente de aproximadamente 56.900 euros anuales y otros 28.300 euros anuales destinados a un fondo de reposición.
Eso supone reservar unos:
85.200 euros al año
para conservar correctamente el edificio.
Añadiendo el servicio de la deuda y contemplando un 5 % de vacancia, rotación o impagos, la renta económica de equilibrio resultante es aproximadamente:
7,28 euros por metro cuadrado útil y mes.
Eso produciría unas rentas orientativas de alrededor de 349 euros mensuales para una vivienda de un dormitorio de 48 m², 458 euros para una de dos dormitorios de 63 m² y 568 euros para una de tres dormitorios de 78 m².
El Plan Estatal fija para esta modalidad de promoción pública un límite inicial de 8 euros por metro cuadrado útil al mes, por lo que nuestro modelo no necesita siquiera utilizar el máximo permitido para resultar sostenible.
Y estamos hablando de una renta que ya incorpora mantenimiento y reposición a largo plazo.
La diferencia entre alquilar barato y construir un sistema sostenible
Este matiz me parece fundamental.
Podríamos reducir artificialmente el alquiler dejando fuera el mantenimiento futuro.
Entonces aparecerían cifras todavía más atractivas.
Pero dentro de veinte años tendríamos edificios públicos deteriorados y una Administración buscando dinero urgentemente para rehabilitarlos.
Prefiero el modelo contrario: que desde el primer alquiler se reserve una pequeña cantidad para que las viviendas sigan siendo dignas dentro de treinta, cuarenta o cincuenta años.
Eso también es política de vivienda.
No basta con inaugurar viviendas.
Hay que conservarlas.
Lo que gana un ayuntamiento construyendo vivienda pública
Aquí aparece probablemente la parte más interesante del ejercicio.
Cuando un ayuntamiento entrega una subvención al alquiler, resuelve o alivia un problema durante un determinado periodo. Es necesario hacerlo en muchas situaciones, pero al terminar la ayuda el Ayuntamiento sigue teniendo exactamente el mismo parque público que tenía antes.
Cuando construye 37 viviendas municipales ocurre algo diferente.
El primer día dispone de 37 viviendas.
Dentro de veinte años continúa teniendo 37 viviendas.
Cuando termine de pagar la financiación seguirá teniendo esas 37 viviendas.
Y dentro de cincuenta años, si se han mantenido correctamente, seguirá disponiendo de un activo público que puede continuar cumpliendo una función social.
Además, durante esos años la Administración dispone de una herramienta extraordinariamente flexible.
Puede reservar parte de las viviendas para jóvenes que quieren emanciparse, familias con menores, mayores, personas con discapacidad, trabajadores con salarios medios que no pueden competir con el alquiler turístico o familias que atraviesan temporalmente dificultades económicas.
Establecer criterios de renta vinculados a los ingresos.
Puede combinar alquiler asequible con ayudas específicas para los hogares más vulnerables.
Puede trasladar familias cuando cambian sus necesidades.
Y, sobre todo, puede comenzar a construir un parque municipal permanente en lugar de intervenir siempre sobre un mercado que controla otra persona.
Cuando acaba el préstamo ocurre algo todavía más interesante
Nuestro modelo financiero utiliza 35 años.
Pero las viviendas deben permanecer destinadas al alquiler protegido durante al menos 50 años y nuestra propuesta es conservarlas indefinidamente en manos públicas.
Una vez desaparezca la deuda, la mayor parte de los aproximadamente 119.000 euros anuales que durante los primeros 35 años se destinaban a amortizar el préstamo dejan de ser necesarios para ese fin.
Entonces el Ayuntamiento puede elegir.
Puede reducir las rentas.
Incrementar el fondo de rehabilitación.
Puede utilizar parte del excedente para ayudar a los hogares más vulnerables.
O puede destinarlo a financiar la siguiente promoción de vivienda pública municipal.
Ahí es donde una promoción deja de ser una actuación aislada y empieza a convertirse en política pública.
Treinta y siete viviendas no solucionan el problema de la vivienda
Conviene decirlo también.
Candelaria no resolvería su problema residencial construyendo 37 viviendas.
Ni España resolverá el suyo construyendo una promoción municipal detrás de otra sin actuar además sobre suelo, alquiler, vivienda vacía, vivienda turística, financiación, rehabilitación y planificación urbana.
Por eso hace unos días presentaba también una propuesta integral para garantizar el acceso a la vivienda.
Pero que una actuación no resuelva por sí sola el problema no significa que no haya que hacerla.
Treinta y siete viviendas públicas son treinta y siete hogares que dejan de depender completamente de los precios del mercado.
Cinco promociones similares serían 185.
Diez serían 370.
Y, a diferencia de una subvención temporal, esas viviendas continuarían formando parte del patrimonio público.
Entonces, ¿de verdad no se puede hacer nada?
Volvemos al principio.
Se puede criticar al Gobierno de Pedro Sánchez por no haber conseguido contener suficientemente los precios.
Sostener que debería haberse construido mucha más vivienda pública.
Se pueden cuestionar decisiones, ritmos y prioridades.
Y también se puede exigir mucho más a comunidades autónomas y ayuntamientos.
Todo eso forma parte de un debate legítimo.
Lo que cada vez resulta más difícil sostener es que no existen herramientas para actuar.
Hoy existe un Plan Estatal que financia expresamente promoción pública sobre suelo público. Las administraciones pueden ser beneficiarias. Las viviendas pueden permanecer protegidas y alquiladas durante décadas. Existen ventajas fiscales específicas para la construcción de vivienda pública en Canarias: las ejecuciones de obra directamente contratadas por una Administración para viviendas calificadas de promoción pública pueden tributar al tipo cero de IGIC.
La cuestión deja entonces de ser exclusivamente qué puede hacer Pedro Sánchez.
La pregunta empieza a ser también:
¿qué queremos hacer nosotros con las herramientas que ya tenemos?
De la discusión política al proyecto concreto
Ese es el motivo de este ejercicio.
No presentar una infografía bonita.
Afirmar que todo es sencillo.
No fingir que disponemos ya del solar, la licencia, la subvención y la financiación.
El objetivo era comprobar si, utilizando precios razonables, normativa vigente y una configuración arquitectónica creíble, una administración local puede construir vivienda pública permanente con alquileres asumibles y con un modelo económico que no dependa eternamente de nuevas aportaciones extraordinarias.
La respuesta del anteproyecto es que sí.
Con condiciones.
Hace falta suelo público adecuado. Hay que desarrollar el proyecto. Hay que conseguir la financiación. Tramitar las ayudas. Hay que licitar y construir correctamente. Hay que seleccionar a los inquilinos con criterios transparentes. Y, después, hay que gestionar y mantener las viviendas durante décadas.
Pero nada de eso pertenece al terreno de la ciencia ficción.
Pertenece al terreno de la gestión pública.
El anteproyecto completo
A esta entrada acompaño el Anteproyecto Técnico Integral de una promoción pública de 37 viviendas en Candelaria.
El documento desarrolla con mucha más profundidad la propuesta: implantación, tipologías, plantas, aparcamiento, estructura, materiales, instalaciones, eficiencia energética, fotovoltaica, aerotermia, accesibilidad, urbanización, mediciones, presupuesto, financiación, mantenimiento, reposiciones, riesgos y planos conceptuales.
No pretende sustituir un proyecto básico ni un proyecto de ejecución.
Tampoco afirma que la parcela utilizada exista o esté disponible.
Pretende demostrar algo mucho más sencillo:
que podemos pasar de decir que hacen falta viviendas públicas a empezar a calcular cómo construirlas, cómo financiarlas, cuánto costaría conservarlas y qué alquiler podrían pagar quienes vivan en ellas.
Ese debería ser, a mi juicio, el siguiente nivel del debate sobre vivienda.
Menos resignación.
Menos eslóganes.
Y muchos más proyectos concretos.
