Dos decretos de vivienda y una pregunta: ¿proteger al inquilino basta para resolver el problema?
La reforma de la vivienda aprobada esta semana por el Gobierno contiene algunas de las medidas más ambiciosas de los últimos años para reforzar la posición de quienes viven de alquiler. Limita determinadas prácticas especulativas, endurece las condiciones del alquiler temporal y por habitaciones, amplía la protección frente al desahucio y cambia profundamente la estabilidad de los contratos de vivienda habitual.
Mañana, viernes 2 de octubre, el Congreso deberá pronunciarse sobre los dos reales decretos-ley que contienen esas medidas. Conviene leerlos antes de juzgarlos, porque ni son la revolución que algunos anuncian ni pueden despacharse simplemente como otra intervención inútil sobre el mercado.
Mi impresión, después de estudiar los textos, es bastante más matizada. Hay medidas socialmente necesarias y algunas jurídicamente muy relevantes. Pero permanece abierta la pregunta fundamental: cómo protegemos a quien ya tiene una vivienda sin hacer todavía más difícil que encuentre una quien sigue buscándola.
Ese es, en realidad, el examen que esta reforma tendrá que superar.
Dos decretos distintos para un mismo problema
El Gobierno ha dividido la actuación en dos normas.
El Real Decreto-ley 26/2026 publicado en el BOE es un texto muy amplio. Regula desde determinadas operaciones de adquisición de viviendas hasta los alquileres temporales y por habitaciones, pasando por desahucios, incentivos fiscales, vivienda asequible y nuevos instrumentos financieros. Entró en vigor el 1 de octubre.
El Real Decreto-ley 27/2026 publicado en el BOE es mucho más breve, pero posiblemente más trascendente para las relaciones entre propietarios e inquilinos. Modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para aumentar considerablemente la estabilidad de los contratos de vivienda habitual. Su entrada en vigor está prevista para mañana, 2 de octubre, sin perjuicio de su necesaria convalidación parlamentaria.
Hay, por tanto, regulación, protección social, fiscalidad y medidas destinadas a incrementar la oferta. Meterlo todo bajo la etiqueta de «intervencionismo» explica bastante poco.
Lo que realmente cambia en los alquileres
Uno de los aspectos que considero más razonables es el intento de cerrar algunas vías que han permitido trasladar viviendas desde el alquiler habitual hacia fórmulas mucho menos protegidas.
Un contrato temporal deberá responder a una causa real, expresa y acreditada. Cuando esa temporalidad no pueda justificarse, la relación puede quedar sometida al régimen correspondiente a la vivienda habitual. También se interviene sobre el alquiler por habitaciones: la suma de las rentas simultáneas de las distintas habitaciones no podrá superar la renta correspondiente al arrendamiento unitario de la vivienda completa. En las zonas tensionadas se añaden las limitaciones específicas previstas legalmente.
Hay una razón social detrás de esta reforma que me parece difícil ignorar. Una persona que necesita una vivienda para vivir permanentemente no debería perder las protecciones de la legislación residencial simplemente porque el contrato lleve escrito «temporada» en su encabezamiento.
Otra cosa distinta es que exista una verdadera necesidad temporal —estudios, trabajo desplazado u otras circunstancias justificadas—. Esos contratos siguen teniendo sentido. Lo que se intenta combatir es utilizar la temporalidad como disfraz de una necesidad residencial permanente.
La vivienda no puede ser solamente un activo financiero
También ha generado muchos titulares la actuación sobre las adquisiciones inmobiliarias de determinadas entidades.
Aquí conviene precisar mucho.
No se prohíbe que los llamados fondos de inversión compren viviendas en España. El decreto establece hasta finales de 2028 una limitación para entidades cuyo objeto incluya la adquisición de inmuebles cuando pretendan adquirir determinadas viviendas gratuitamente o por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado. La propia norma contempla excepciones, entre ellas el destino del inmueble a vivienda habitual asequible o social durante un mínimo de cinco años.
Podremos discutir si la medida es suficiente o demasiado limitada. Pero resulta importante describirla correctamente.
Hay, además, una cuestión de principios que merece permanecer en el debate. Una vivienda puede constituir legítimamente el patrimonio de una familia o una inversión económica. Pero es, simultáneamente, el lugar donde otra persona desarrolla su vida. Esa doble naturaleza explica buena parte del conflicto que llevamos años intentando resolver.
Negar cualquiera de las dos dimensiones conduce a soluciones demasiado simples para un problema extraordinariamente complejo.
Proteger al vulnerable sí, pero ¿quién paga esa protección?
El decreto prolonga y refuerza determinadas medidas de protección frente a los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. No significa, pese a algunos titulares, que cualquier desahucio quede automáticamente prohibido hasta 2030. Existen condiciones, procedimientos y situaciones diferentes según las características del propietario y del hogar afectado.
Estoy convencido de que una sociedad democrática no puede aceptar con indiferencia que una familia vulnerable termine en la calle sin alternativa habitacional. Pero precisamente desde esa convicción surge una segunda pregunta: ¿de quién es la responsabilidad de garantizar esa alternativa?
La respuesta no puede consistir indefinidamente en colocar frente a frente a un inquilino vulnerable y a un pequeño propietario y pedir a uno de ellos que soporte prácticamente en solitario las consecuencias de un problema colectivo.
Ahí debería aparecer con toda su fuerza el Estado.
La protección social debe financiarse y garantizarse colectivamente. Y para hacerlo necesitamos administraciones capaces de ofrecer soluciones residenciales antes de que el conflicto termine en un juzgado.
El segundo decreto cambia mucho más de lo que parece
La modificación más profunda aparece probablemente en el RDL 27/2026.
Una vez transcurridos al menos cinco años de contrato —siete cuando el propietario sea una persona jurídica—, si ninguna de las partes manifiesta en plazo su voluntad de finalizarlo, el alquiler se prorrogará por nuevos períodos sucesivos de cinco o siete años respectivamente. El preaviso del propietario pasa a seis meses, mientras que el del inquilino se mantiene en dos.
Y aparece una novedad todavía más relevante.
Cuando sea el propietario quien comunique válidamente su decisión de no continuar el contrato, deberá, con las excepciones previstas en la norma, indemnizar al inquilino con al menos el equivalente a doce mensualidades de una vivienda de características análogas. Esa cantidad tampoco podrá ser inferior a una mensualidad por cada año durante el que el arrendatario haya residido en la vivienda.
Existen excepciones: necesidad de la vivienda para determinados usos personales o familiares, disponibilidad por el arrendatario de otra vivienda adecuada en el mismo municipio, celebración de un nuevo contrato, rechazo de determinadas ofertas de renovación o vulnerabilidad acreditada del propio propietario, entre otras circunstancias reguladas en el decreto.
Por eso tampoco es correcto afirmar que el propietario pierde sin más la posibilidad de recuperar su vivienda.
Pero sí cambia sustancialmente el equilibrio contractual.
Una enorme seguridad para quien ya está dentro
Es fácil comprender el objetivo social.
Una familia puede llevar ocho años viviendo en el mismo piso. Sus hijos pueden estudiar en el barrio, sus relaciones sociales estar allí y su trabajo encontrarse cerca. Ha pagado puntualmente cada mensualidad y ha construido algo que difícilmente aparece en un contrato: un hogar.
Que todo eso pueda desaparecer simplemente porque el mercado permite alquilar esa vivienda mucho más cara constituye un problema social real.
El nuevo sistema pretende reducir esa inseguridad. El propio decreto identifica el vencimiento contractual como uno de los mecanismos mediante los cuales las subidas del mercado terminan trasladándose a hogares que llevan años cumpliendo sus obligaciones. Esa es la justificación expresada por el legislador.
Hasta aquí, la lógica resulta comprensible.
El problema empieza cuando miramos al ciudadano que todavía está fuera.
¿Qué hará quien está pensando en poner una vivienda en alquiler?
Esta es la gran incógnita de la reforma de la vivienda.
Imaginemos a alguien que dispone de una segunda vivienda y está pensando alquilarla. A partir de ahora deberá valorar una relación potencialmente más prolongada y unas condiciones más exigentes para ponerle fin en determinadas circunstancias.
Puede decidir alquilar igualmente. Seleccionar al inquilino con mayor cautela. Puede vender. Puede buscar otras alternativas legales. O puede decidir mantener la vivienda fuera del mercado residencial.
No sabemos todavía qué comportamiento predominará.
Y conviene reconocerlo.
La norma acaba de aprobarse. No existe todavía evidencia empírica que permita afirmar seriamente que provocará una retirada masiva de viviendas del alquiler. Pero tampoco existe evidencia que permita garantizar que la oferta permanecerá inalterada.
Convertir cualquiera de esas dos hipótesis en una certeza sería sustituir el análisis por la ideología.
Habrá que medir qué ocurre.
Regular no basta: también hacen falta viviendas
Sería injusto afirmar que el Gobierno ha olvidado completamente la oferta.
El RDL 26/2026 incorpora instrumentos para financiar vivienda social y asequible. Entre ellos figura una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros para proporcionar cobertura parcial a financiación destinada a promotores públicos y privados que incrementen o mejoren el parque de alquiler social o asequible.
También aparecen medidas fiscales. Por ejemplo, se introduce una deducción estatal en el IRPF del 10 % de las cantidades satisfechas por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, con los límites y requisitos establecidos por la propia norma.
Son actuaciones relevantes.
Pero volvemos al problema esencial: regular mejor las viviendas existentes no equivale a producir las viviendas que faltan.
Construir vivienda asequible exige suelo disponible, planeamiento, financiación, proyectos, licencias, empresas constructoras, capacidad administrativa y tiempo. Movilizar vivienda vacía requiere conocer dónde está y por qué permanece vacía. Y aumentar el parque público exige décadas de continuidad política, no programas que comiencen y terminen con cada legislatura.
Canarias debería leer estos decretos con sus propios ojos
En las islas, además, no podemos trasladar mecánicamente cualquier diagnóstico peninsular.
El territorio es limitado. La demanda se concentra en determinadas áreas. Existen importantes diferencias entre islas y municipios. El alojamiento turístico compite en algunas zonas con el uso residencial y la construcción está condicionada por la disponibilidad de suelo, el planeamiento y los costes derivados de la insularidad.
Por eso Canarias necesita aplicar las herramientas estatales que resulten útiles, pero también construir su propia política residencial.
No basta con esperar a que Madrid legisle sobre los contratos.
Necesitamos saber cuántas viviendas necesitamos, dónde, para quién, a qué precio y en qué plazo podemos ponerlas realmente a disposición de la población.
Proteger al que está dentro sin olvidar al que permanece fuera
Ahí está, para mí, la cuestión que debería sobrevivir a la votación de mañana.
No deberíamos aceptar el falso dilema entre propietarios e inquilinos, entre mercado y Estado o entre regulación y construcción.
Necesitamos propietarios dispuestos a alquilar y arrendatarios protegidos frente a abusos. Inversión privada y un parque público mucho mayor. Necesitamos limitar comportamientos especulativos y, al mismo tiempo, crear las condiciones para construir vivienda donde realmente hace falta. Y necesitamos que las administraciones asuman directamente la protección de las personas vulnerables en lugar de descargar sistemáticamente esa responsabilidad sobre particulares.
Los dos decretos contienen respuestas importantes a algunos de esos problemas. También dejan preguntas abiertas y posibles efectos que habrá que evaluar con datos.
Pero existe una prueba mucho más exigente que la votación de mañana.
Dentro de diez años tendremos que preguntarnos si un joven con un salario normal puede emanciparse, si una familia puede alquilar sin dedicar una parte insoportable de sus ingresos, si una persona vulnerable dispone de una alternativa antes de llegar al desahucio y si quien ofrece una vivienda en alquiler encuentra seguridad jurídica suficiente para mantenerla en el mercado.
Si entonces seguimos respondiendo que no, habremos vuelto a administrar la emergencia sin solucionar sus causas.
El derecho a la vivienda no consiste solamente en proteger a quien ya ha encontrado un hogar. Consiste también en construir un sistema en el que encontrarlo deje de ser un privilegio.
