Vivienda asequible en Canarias: agilizar licencias no basta
Una licencia concedida en tres meses puede acelerar el comienzo de una obra. Lo que no puede hacer es elevar el salario de quien necesita una casa, impedir que la vivienda termine convertida en un activo especulativo o garantizar que el precio final sea asumible para una familia trabajadora. Confundir rapidez administrativa con política de vivienda es una simplificación demasiado cómoda.
Canarias necesita construir más viviendas. También necesita resolver los retrasos injustificables de algunas administraciones. Negarlo sería absurdo. Pero la vivienda asequible en Canarias no aparecerá automáticamente porque se concedan antes las licencias urbanísticas. La pregunta decisiva no es solamente cuántas viviendas se construyen, sino qué viviendas, dónde, a qué precio, bajo qué régimen y para quién.
El Parlamento de Canarias tramita actualmente el proyecto de ley para agilizar las licencias urbanísticas y promover la construcción, procedente del Decreto ley 3/2025. El informe de la ponencia fue publicado el 7 de julio y la Comisión de Obras Públicas, Transportes y Vivienda abordó su dictamen el día 9, por lo que la norma ha alcanzado una fase avanzada de su recorrido parlamentario.
La ocasión merece algo más que un intercambio de consignas entre Gobierno y oposición. Merece preguntarnos qué problema estamos intentando resolver realmente.
Los retrasos administrativos existen y deben corregirse
Hay ayuntamientos canarios en los que una licencia de obra puede convertirse en una espera interminable. Oficinas técnicas con poco personal, planeamientos antiguos, informes sectoriales que dependen de otras administraciones, expedientes incompletos, dificultades de coordinación y una acumulación de procedimientos producen demoras que perjudican tanto a una familia que quiere rehabilitar su vivienda como a una promoción pública o privada.
Esos retrasos tienen costes. Encarecen la financiación, introducen incertidumbre, paralizan inversiones y pueden reducir la oferta disponible. Por tanto, agilizar los procedimientos no es una obsesión neoliberal ni una concesión injustificada a los promotores. Es una obligación de una Administración que debe funcionar con eficacia.
La propia OCDE considera que, en mercados sometidos a una fuerte demanda, es necesario reducir los obstáculos que limitan la oferta. Pero su diagnóstico no termina ahí: junto a la agilización del desarrollo urbanístico, reclama ampliar la inversión en vivienda social y asequible. No propone sustituir una cosa por la otra, sino actuar en ambas direcciones.
Esa distinción es esencial. Una Administración lenta no protege mejor el territorio ni garantiza más justicia social. Sin embargo, una Administración que renuncia a reforzar sus capacidades públicas y deriva parte de sus funciones hacia operadores privados tampoco resuelve necesariamente el problema de fondo.
Qué cambia con las entidades colaboradoras
El Decreto ley 3/2025 permite que determinados informes técnicos sean emitidos por colegios profesionales, medios propios de las administraciones o entidades urbanísticas de colaboración. Incluso la persona promotora puede contratar directamente uno de esos informes y aportarlo con su solicitud.
Cuando el informe declara la conformidad del proyecto sobre determinados aspectos, el informe técnico municipal deja de ser preceptivo respecto de esas materias y no es necesaria su posterior ratificación por el personal de la Administración. La decisión final sobre la licencia continúa siendo pública y el informe jurídico municipal se mantiene. Por tanto, no estamos ante una privatización completa del otorgamiento de licencias, pero sí ante una externalización relevante de parte del control técnico.
La norma permite además que cada ayuntamiento rechace mediante acuerdo plenario los informes encargados directamente por los interesados. Esa posibilidad preserva cierto margen de autonomía municipal, aunque puede generar procedimientos diferentes según el municipio en el que se pretenda construir.
Hay otro aspecto que no debe pasar inadvertido. Cuando el informe lo solicita directamente el promotor, su coste corre a cargo de este, sin sustituir las tasas municipales que correspondan. La consecuencia práctica puede ser la aparición de dos velocidades: quien disponga de recursos podrá pagar un informe externo para intentar acelerar su expediente; quien no pueda hacerlo dependerá de la capacidad ordinaria de la oficina municipal.
Ese riesgo no invalida por sí mismo la colaboración externa. Sí obliga a establecer controles exigentes sobre independencia, conflictos de intereses, responsabilidad, transparencia y calidad técnica. Sobre todo, obliga a preguntarse por qué no se dedica un esfuerzo equivalente a reforzar las oficinas públicas que han quedado debilitadas durante años.
Construir más no significa construir para quien lo necesita
El argumento más repetido sostiene que, si aumenta la oferta, los precios acabarán moderándose. La afirmación contiene una parte de verdad: cuando la demanda crece y la oferta permanece rígida, los precios reciben una presión adicional. El error consiste en convertir esa relación general en una respuesta automática y suficiente.
Durante el primer trimestre de 2026, el precio de la vivienda aumentó en Canarias un 10,7 % interanual, según el Índice de Precios de Vivienda del INE. Por otra parte, el valor tasado medio de la vivienda libre alcanzó los 2.233,7 euros por metro cuadrado, un 13,6 % más que un año antes. Son indicadores distintos, pero ambos reflejan la misma tendencia de fondo: el acceso se encarece con una rapidez muy superior a la evolución normal de muchos ingresos familiares.
En un territorio insular, limitado y sometido a una demanda residencial muy diversa, una promoción nueva no tiene por qué dirigirse a quienes padecen la emergencia habitacional. Puede destinarse a compradores con una capacidad económica elevada, inversores, segundas residencias o segmentos de alto precio. Una licencia más rápida facilita la construcción, pero no determina su función social, una vivienda asequible en Canarias.
El propio diagnóstico
El propio diagnóstico elaborado por el Gobierno de Canarias para el futuro Plan de Vivienda 2026-2030 reconoce una combinación de factores: escasez de suelo, crecimiento poblacional, adquisiciones por extranjeros y nómadas digitales, proliferación de viviendas turísticas, desequilibrio entre oferta y demanda y encarecimiento del alquiler. La Administración admite, por tanto, que el problema desborda ampliamente la duración de las licencias.
Por eso resulta engañoso presentar la burocracia municipal como la causa principal de la crisis de vivienda asequible en Canarias. Puede ser una parte del problema, y en determinados municipios una parte importante, pero no explica por sí sola quién compra, qué uso se da a los inmuebles, qué rentabilidad exige el mercado ni cuánto pueden pagar los residentes.
La vivienda asequible incentivada: un avance con fecha de caducidad
La normativa canaria ha creado la figura de la vivienda asequible incentivada. Se trata de viviendas privadas destinadas al alquiler habitual, sometidas a determinados límites de superficie, ingresos y renta. El alquiler máximo puede situarse hasta un 20 % por encima del correspondiente a una vivienda protegida privada equivalente.
La figura puede contribuir a atender a sectores de ingresos medios que no acceden a una vivienda pública, pero tampoco pueden asumir los precios del mercado libre. Sería injusto ignorar esa utilidad potencial.
El problema aparece en su duración. La calificación asequible se mantiene durante diez años, después de los cuales la vivienda pasa al mercado libre. A cambio, el promotor puede recibir adaptaciones urbanísticas, mayor flexibilidad en el uso de parcelas y eventuales beneficios fiscales.
Aquí surge una cuestión política legítima: cuando la colectividad concede ventajas urbanísticas o fiscales, ¿debe la asequibilidad desaparecer al cabo de una década?
Una política pública sólida debería procurar que las viviendas generadas con apoyo o concesiones públicas permanezcan protegidas durante periodos mucho más largos, preferentemente de manera permanente. De lo contrario, las administraciones pueden estar dedicando recursos y flexibilizando normas para crear una bolsa temporal que terminará incorporándose al mercado libre precisamente cuando más necesaria siga siendo.
La vivienda no puede tratarse como asequible únicamente durante el tiempo necesario para hacer rentable una promoción.
Agilizar lo social antes que lo especulativo
Tampoco todas las licencias merecen idéntica prioridad. No tiene el mismo interés público una promoción destinada a alquiler social permanente que otra concebida para un segmento residencial de lujo. Sin embargo, una agilización indiscriminada puede beneficiar principalmente a quienes ya cuentan con suelo, financiación, equipos jurídicos y capacidad para pagar informes externos.
La política pública debería establecer vías preferentes para la vivienda protegida, el alquiler asequible permanente, las cooperativas, la rehabilitación de edificios vacíos y las promociones realizadas sobre suelo público. No se trata de paralizar el resto de las actuaciones, sino de emplear la capacidad administrativa de acuerdo con el interés general.
También debería evitarse la venta del suelo público. El derecho de superficie, la cesión temporal y otras fórmulas permiten construir con participación privada sin que la comunidad pierda definitivamente un patrimonio escaso. En unas islas donde el territorio es limitado, desprenderse de suelo público para resolver una urgencia inmediata puede convertirse en un error irreversible.
La OCDE propone precisamente combinar la construcción de nueva vivienda social y asequible con la movilización de inmuebles vacíos o infrautilizados, sistemas públicos de intermediación y financiación estable para operadores públicos, cooperativos o privados sin ánimo especulativo.
Reforzar lo público también es agilizar
Resulta llamativo que se hable con tanta frecuencia de modernizar procedimientos y tan poco de recuperar las capacidades administrativas. Muchas oficinas municipales necesitan personal estable, mejores aplicaciones informáticas, criterios homogéneos y servicios compartidos entre ayuntamientos, cabildos y Gobierno autonómico.
Un municipio pequeño no puede mantener por sí solo todos los perfiles técnicos necesarios. Para esos casos, la cooperación interadministrativa puede ser más eficaz y más garantista que dejar la iniciativa en manos de quien presenta el proyecto.
Agilizar no debería significar apartar al personal público, sino permitirle concentrarse en aquello que requiere autoridad, independencia y control. Las tareas repetitivas pueden estandarizarse; los expedientes sencillos pueden tramitarse con procedimientos claros; los informes sectoriales pueden coordinarse mediante plataformas comunes. Pero la Administración debe conservar el conocimiento y la capacidad necesarios para no depender estructuralmente de operadores externos.
También hace falta evaluar los resultados. No bastará con anunciar cuántas licencias se han concedido o cuánto se ha reducido el plazo medio. Será necesario conocer cuántas de esas viviendas son protegidas, cuántas se destinan al alquiler habitual, cuánto cuestan, dónde se construyen y cuántas permanecen asequibles después de diez, veinte o treinta años.
La vivienda es el resultado que importa
La crisis habitacional no se resolverá eligiendo entre construir o regular, entre iniciativa privada o acción pública, entre rapidez o garantías. Esas falsas alternativas empobrecen el debate.
Canarias necesita más oferta residencial, pero orientada hacia las necesidades de su población. Necesita promotores privados, pero sujetos a reglas claras y contraprestaciones proporcionadas cuando reciben beneficios públicos. Licencias más rápidas, pero también oficinas municipales fuertes. Necesita movilizar viviendas existentes, contener los usos que expulsan a la población residente y construir un parque público que no se venda ni desaparezca con cada cambio de ciclo.
Agilizar una licencia es un medio. La vivienda asequible en Canarias es el objetivo.
Cuando ambos conceptos se confunden, la política termina celebrando que se construye más aunque la mayoría siga sin poder entrar. Y una política de vivienda que no permite vivir a quienes trabajan, estudian, cuidan y sostienen estas islas puede ser muy rápida, pero seguirá siendo una mala política.
