Licencias urbanísticas en Canarias: agilizar no basta para garantizar vivienda
Una licencia que permanece años detenida en una oficina municipal puede frustrar una promoción viable, encarecer sus costes y retrasar viviendas necesarias. Pero una licencia concedida con rapidez tampoco convierte una vivienda inaccesible en un hogar al alcance de la mayoría. Esa diferencia elemental debería presidir cualquier debate sobre las licencias urbanísticas en Canarias.
El Parlamento autonómico ha aprobado el proyecto de ley 11L/PL-0013, procedente del Decreto ley 3/2025, con el propósito declarado de reducir los tiempos administrativos e impulsar la construcción. La norma introduce informes técnicos externos, amplía distintos incentivos urbanísticos y modifica aspectos sustanciales de la política de vivienda.
El problema es que la ley parece confiar demasiado en que la agilidad administrativa terminará resolviendo una crisis que tiene causas mucho más profundas. Canarias necesita licencias más rápidas, sin duda. Sin embargo, necesita todavía más vivienda pública, alquiler asequible, suelo bien gestionado, planificación territorial y ayuntamientos con medios suficientes.
Una ley aprobada, pero todavía pendiente del texto definitivo
La iniciativa fue aprobada en el pleno celebrado los días 21 y 22 de julio de 2026. Contó con el apoyo de los grupos que sostienen al Gobierno, el rechazo del PSOE y Nueva Canarias-Bloque Canarista y la abstención de Vox. A fecha de este análisis, todavía debía publicarse en el Boletín Oficial de Canarias para entrar en vigor y conocer su redacción definitiva. Por esa razón, 11L/PL-0013 sigue siendo la referencia parlamentaria, no el número oficial de la futura ley.
El origen se encuentra en el Decreto ley 3/2025, aprobado por el Gobierno canario en abril de 2025. Su estructura inicial se centraba en diez artículos sobre colaboración técnica y diversas modificaciones de las leyes de suelo y vivienda. Tras su convalidación, el Parlamento decidió tramitarlo como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia.
El Consejo Consultivo examinó aquel decreto ley originario. Reconoció la competencia autonómica y consideró que su contenido se ajustaba, con las observaciones formuladas, a la Constitución y al Estatuto. También advirtió de que la extraordinaria y urgente necesidad debía quedar suficientemente justificada. Conviene subrayar que ese dictamen se refería al texto de abril de 2025, no necesariamente a todas las incorporaciones realizadas durante la posterior tramitación parlamentaria.
Qué cambia en las licencias urbanísticas en Canarias
La principal novedad consiste en permitir que quien solicite una licencia acompañe voluntariamente un informe técnico elaborado por un colegio profesional o una entidad urbanística de colaboración. Los ayuntamientos también podrán encargar esos informes a medios propios, colegios o entidades externas.
Cuando el informe externo declare la conformidad del proyecto, dejará de ser obligatorio que el servicio técnico municipal vuelva a pronunciarse sobre los mismos extremos. Tampoco será necesaria su ratificación posterior. El informe no será formalmente vinculante y la resolución seguirá correspondiendo a la Administración, pero tendrá una eficacia jurídica considerable dentro del procedimiento.
Los ayuntamientos podrán rechazar, mediante acuerdo plenario, que los interesados aporten directamente esos informes. En tal caso, continuará siendo preceptivo el control técnico municipal, aunque la propia corporación podrá contratar asistencia externa. Esta facultad local evita una privatización completa del procedimiento, pero puede originar modelos diferentes entre municipios.
Cuando el informe sea solicitado directamente por el promotor, su coste correrá a cargo de este. La tarifa podrá situarse entre el 0,5 % y el 3 % del presupuesto de ejecución material del proyecto, sin incluir el IGIC. Además, seguirá siendo obligatorio pagar las tasas municipales correspondientes a la licencia.
El problema de las demoras existe
Negar que muchos ayuntamientos sufren retrasos importantes sería poco serio. Las oficinas técnicas municipales trabajan con plantillas insuficientes, normas complejas, planeamientos anticuados y expedientes que requieren informes de varias administraciones.
El propio texto parlamentario reconoce que el plazo legal de tres meses se supera ampliamente y que algunas solicitudes permanecen sin resolver durante años. La colaboración externa puede aliviar determinados atascos, especialmente en municipios pequeños que carecen de arquitectos, juristas o personal especializado.
Por tanto, el debate no debería plantearse como una elección simplista entre burocracia pública o eficacia privada. Una Administración puede apoyarse en profesionales externos sin renunciar al interés general. La cuestión decisiva es quién controla esos informes, qué responsabilidades asume cada parte y si todas las personas podrán acceder al procedimiento en condiciones similares.
El riesgo de un urbanismo a dos velocidades
Aquí aparece la primera objeción de fondo. Quien disponga de recursos suficientes podrá pagar un informe externo para acelerar su expediente. Quien no pueda hacerlo dependerá de los medios ordinarios del ayuntamiento.
La norma no establece que las solicitudes acompañadas de informes privados deban adelantarse expresamente en la cola administrativa. Sin embargo, es razonable prever que un expediente técnicamente informado avanzará con mayor facilidad que otro que espere el pronunciamiento municipal. Esta es una interpretación política de sus posibles efectos, no una certeza demostrada.
Podría consolidarse así un urbanismo a dos velocidades. Las grandes promociones y los inversores con mayor capacidad económica dispondrían de una vía rápida, mientras pequeñas cooperativas, familias o autopromotores continuarían soportando las limitaciones del sistema público.
Además, los informes externos de conformidad no necesitan ratificación municipal sobre los aspectos ya examinados. Los técnicos públicos conservan facultades de revisión y pueden emitir informes adicionales, pero solo de forma facultativa y mediante petición motivada en esos extremos. La autoridad final sigue siendo pública, aunque una parte relevante del control técnico quede externalizada.
La colaboración privada puede ser útil. Lo discutible es utilizarla como sustituto permanente de unas oficinas municipales debilitadas durante años. Si el problema es la falta de personal, la respuesta democrática más sólida debería incluir nuevas plazas, cooperación entre administraciones, formación, digitalización y servicios técnicos supramunicipales.
Más viviendas no significa viviendas asequibles
La norma también desarrolla la figura de la vivienda asequible incentivada. Se trata de una vivienda privada destinada al alquiler habitual, con límites de superficie, ingresos y renta. No podrá dedicarse al alquiler vacacional.
El acceso se permite a hogares con ingresos de hasta siete veces el IPREM. La renta máxima podrá alcanzar la correspondiente a una vivienda protegida equivalente incrementada en un 20 %. Su calificación durará solamente siete años, salvo cuando se construya sobre suelo público mediante derechos de superficie o concesiones administrativas. Tras ese periodo, la vivienda pasará a ser libre.
Siete años constituyen una protección demasiado corta cuando el promotor ha recibido ventajas urbanísticas duraderas. La ley permite desplazar determinados parámetros, cambiar usos y aumentar una planta sobre la altura prevista por el planeamiento cuando las nuevas viviendas estén sometidas a algún régimen de protección pública.
El intercambio resulta desequilibrado. La sociedad concede edificabilidad, flexibilidad o aprovechamientos que permanecen en el tiempo, mientras una parte de la asequibilidad puede desaparecer transcurridos siete años.
Una verdadera política de vivienda debería vincular las ventajas urbanísticas a obligaciones sociales prolongadas. Cuanto mayor sea el beneficio concedido al propietario, más extensa debería ser la protección del alquiler. Lo contrario permite que una operación inicialmente presentada como social termine incorporándose al mercado libre pocos años después.
El aspecto positivo de las zonas tensionadas
La ley incorpora el procedimiento autonómico para declarar zonas de mercado residencial tensionado, conforme a la Ley estatal por el derecho a la vivienda. La iniciativa corresponderá a los ayuntamientos, que deberán aportar estudios sobre precios, rentas familiares, esfuerzo económico y desequilibrios territoriales.
La declaración dependerá de la consejería competente en vivienda. Tras la información pública, la Administración autonómica dispondrá de seis meses para resolver. Si no lo hace, la solicitud se entenderá desestimada. La declaración tendrá una vigencia inicial de tres años y podrá prorrogarse si permanecen las causas que la justificaron.
Esta regulación era necesaria. Ofrece a los municipios una vía concreta para aplicar medidas previstas en la legislación estatal. Sin embargo, el silencio negativo y la amplia capacidad de decisión del Gobierno autonómico pueden convertir el procedimiento en un recorrido lento o políticamente condicionado.
Si un ayuntamiento demuestra que sus residentes soportan un esfuerzo desproporcionado para pagar el alquiler, la respuesta no debería depender de la conveniencia política del Ejecutivo de turno. La norma tendrá que aplicarse con datos públicos, criterios homogéneos y resoluciones motivadas.
Una ley de licencias que vuelve a modificar la vivienda vacacional
Durante la tramitación también se introdujeron cambios en la reciente legislación sobre vivienda vacacional. Entre otras medidas, determinados propietarios que ya ejercían la actividad antes de la nueva regulación quedan exentos de presentar la comunicación previa de actividad clasificada.
Además, en algunos supuestos de transmisión por fallecimiento, el heredero podrá continuar la explotación turística durante un máximo de diez años. La ley mantiene funciones de comprobación e inspección para cabildos y ayuntamientos.
Estas disposiciones pueden responder a problemas concretos de aplicación. No obstante, resulta difícil defender una técnica legislativa que utiliza una norma sobre licencias urbanísticas para volver a modificar una ley vacacional aprobada pocos meses antes.
No todo contenido heterogéneo convierte automáticamente una ley en inconstitucional. Pero las leyes ómnibus dificultan el debate público, complican el seguimiento parlamentario y reducen la claridad normativa. La ciudadanía debería poder saber qué se regula, por qué se modifica y quién se beneficia de cada decisión.
Agilizar sí, debilitar lo público no
La nueva ley puede reducir algunos tiempos. Sería absurdo negar esa posibilidad. Sin embargo, el Gobierno cometería un grave error si presentara la agilización administrativa como la respuesta central a la emergencia habitacional.
Una licencia no construye por sí misma vivienda pública. Tampoco limita los precios del suelo, moviliza las casas vacías ni garantiza alquileres compatibles con los salarios canarios. Mucho menos corrige el desplazamiento residencial provocado en determinadas zonas por el uso turístico y la inversión especulativa.
Las licencias urbanísticas en Canarias necesitan una reforma, pero esa reforma debería acompañarse de compromisos verificables. Hacen falta más técnicos municipales, sistemas digitales interoperables, plazos transparentes y estadísticas públicas sobre cada expediente. También debe existir un control riguroso de las entidades colaboradoras, sus posibles conflictos de interés y la calidad de sus informes.
La colaboración externa debería ser un apoyo para fortalecer la acción pública, no una excusa para dejar de reforzarla. Asimismo, cualquier ventaja urbanística concedida a una promoción privada debería exigir una contrapartida social proporcionada y duradera.
La vivienda se mide por quién puede habitarla
La aprobación de esta ley contiene una parte de diagnóstico acertado: la lentitud administrativa es un problema real. Pero confunde una dificultad del proceso con la causa principal de la crisis.
Canarias no sufre únicamente porque tarde en conceder licencias. Sufre porque una parte creciente de la población no puede pagar las viviendas que se construyen. Sufre por la debilidad histórica del parque público, por la presión turística, por los salarios bajos y por un mercado que trata el hogar como un activo financiero.
Agilizar es necesario. Hacerlo con garantías también. La política de vivienda no puede medirse por el número de expedientes que salen de una oficina, sino por las personas que finalmente pueden vivir con seguridad, estabilidad y dignidad.
Esa será la verdadera prueba de la nueva norma. No cuánto tarda en firmarse una licencia, sino qué viviendas se construyen después, durante cuánto tiempo serán asequibles y para quién estarán realmente disponibles.
